Comment faire pour mettre une option sur un terrain ?

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Après mûre réflexion, avez-vous décidé de commencer à construire votre maison ? Pour ce faire, il faut d’abord chercher un terrain à construire. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que trouver le terrain à bâtir parfait aujourd’hui n’est pas une mince tâche. Il est préférable de rechercher votre pays avec quelques conseils. Par conséquent, nous vous proposons ici un guide pour acheter un terrain afin de faire le bon choix. Il identifie les bonnes questions à vous poser avant d’acheter un terrain à bâtir. Présenté sous forme de liste de contrôle, vous pouvez également connaître tous les pièges à éviter.

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La situation géographique, le quartier

Avant même d’effectuer votre première visite sur un terrain à bâtir, définissez une zone de recherche en fonction des critères suivants :

La qualité de vie de la communauté et du quartier

  • les temps et Frais de déplacement : estimez le temps qu’il vous faut pour vous rendre au travail, à vos lieux de loisirs, à votre famille, à vos amis ou à l’accès aux services locaux. Regardez également cette heure pendant les heures de pointe. Planifiez l’avenir et pensez à tous les membres de votre famille. Essayez également d’estimer le coût de ces voyages. Les terrains à bâtir sont moins chers lorsque vous quittez les grandes villes. Toutefois, l’augmentation des frais de déplacement doit être équilibrée.
  • Stationnement : Si vous n’aviez pas prévu de construire un garage sur votre propriété, vérifiez s’il est facile de se garer dans le quartier de jour comme de nuit. Pensez à vous et à vos visiteurs !
  • la qualité de l’environnement : le quartier, le village ou le lieu sont-ils décrits comme agréables à vivre ? Y a-t-il un minimum de commodités et de services à proximité ? Hésitation nous n’avons pas encore besoin de vérifier quels projets de ville ou d’infrastructure sont prévus pour les années à venir. Consultez les sites Web de la communauté, de la communauté, du département et de la presse en ligne.

Le coût moyen des terrains à bâtir

  • le prix du terrain : Si vous avez prévu 20 000€ pour acheter votre propriété et que vous voulez une grande maison, il est inutile de chercher un terrain dans une zone où le terrain à bâtir est d’environ 100 €/m². Nous vous recommandons de commencer par budgétiser grossièrement la construction de votre maison (n’hésitez pas à nous demander conseil via notre service de conseil en ligne), de soustraire les coûts de construction de votre budget total pour connaître votre budget restant pour acheter un terrain. Si vous disposez de votre budget pour l’achat de terrains, divisez le montant par la superficie du terrain que vous souhaitez et situez votre terrain à bâtir dans une zone où dont les prix au m² sont compatibles.

quartier

Une fois que vous avez ciblé un chantier de construction spécifique, vous devrez vérifier les points suivants lors de la visite :

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  • nuisances possibles : elles peuvent être visuelles, acoustiques, voire olfactives. N’hésitez pas à visiter les propriétés voisines. Vous pouvez également regarder les photos aériennes pour voir ce qui est invisible depuis la route (celles de Google Maps sont extrêmement précises aujourd’hui). Vérifiez également la présence de fermes agricoles ou industrielles à proximité. Enfin, une source d’information à ne pas négliger : les voisins eux-mêmes. Après la visite, en l’absence de l’agent immobilier et du vendeur, essayez de discuter avec les voisins. Cette source d’information est souvent très intéressante !
  • la constructibilité des parcelles voisines : Si les parcelles voisines ne sont pas , puis vérifiez s’ils sont constructibles. Si c’est le cas, ils devront être construits un jour ou l’autre. Votre pays n’aura plus la même paix ni la même vue lorsqu’il sera entouré de nouvelles maisons.

L’exposition du terrain

Passons au champ lui-même et à ses qualités intrinsèques. Le premier critère à prendre en compte lors du choix d’un terrain à bâtir est sans aucun doute son exposition. C’est le critère qui doit être revu si vous avez une maison lumineuse et que vous souhaitez économiser le chauffage (par apport solaire) et l’électricité (à partir de la lumière naturelle) en hiver.

  • l’orientation du terrain : Si le terrain baisse, nous préférons en grande partie un terrain orienté au sud. Un pays orienté vers l’est ne sera pas très lumineux le soir, tandis qu’une propriété orientée vers l’ouest ne sera pas très lumineuse le matin. Si c’est ça Le terrain est orienté vers le nord, il fait sombre toute la journée et encore plus en hiver.
  • Masques solaires : assurez-vous qu’il n’y a pas de montagnes, de bâtiments ou de végétation à feuilles persistantes pour vous cacher le soleil les jours d’hiver. Attention, le soleil est beaucoup plus bas en hiver ! N’hésitez pas à utiliser notre service de conseil en ligne pour simuler avec précision l’ensoleillement d’une propriété en fonction de la période et de la saison.
  • les vents : est-ce un endroit connu pour être exposé aux vents ? Une terrasse qui a trop de vent sera insupportable. Découvrez les différents vents qui existent dans votre région, d’où ils viennent, qu’ils soient mouillés, froids, forts ou vice versa.

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La façon dont l’accès à votre propriété est établi changera considérablement la façon dont votre maison est organisée et son confort. Vous pouvez donc tout aussi bien garder un œil sur les informations suivantes !

  • la distance entre la voie publique et l’emplacement de la maison : plus cette distance est grande, plus le coût des routes et des réseaux privés est élevé. Les longues routes d’accès privées typiques des parcelles « drapeaux » sont donc un désavantage de ce point de vue.
  • Fossés, trottoirs et remblais : s’il y a un fossé, vous devrez payer pour la brousse de cette tranchée. S’il y a un trottoir haut devant la propriété, vous devez payer pour créer une dépression de carter (bateau). Il en va de même s’il y a du mobilier urbain à déplacer pour vous donner accès rendez cela possible : c’est à vos frais. Si un grand barrage doit être franchi pour accéder à votre terrain, les travaux de terrassement entraîneront des coûts supplémentaires pour créer une pente adaptée à l’accès des véhicules à moteur.
  • le lieu d’accès : En règle générale, l’accès à la propriété est privilégié par le nord et non par le sud. En fait, l’accès au nord permet d’avoir le garage vers le nord, libérant ainsi de l’espace au sud pour les espaces de vie. Ces espaces de vie deviennent alors plus lumineux et peuvent s’ouvrir sur une terrasse. Cette terrasse est protégée des yeux et du bruit de la rue. Toutefois, l’accès par le sud n’est pas nécessairement débilitant, en particulier dans les régions méridionales de la France. Dans ces régions, sur une terrasse couverte au sud, la chaleur est difficile à supporter pendant les mois d’été. Une terrasse couverte orientée au nord sera beaucoup plus supportable. Il est idéal d’avoir beaucoup de choses assez grandes pour avec une terrasse au sud et au nord. Mieux encore, disposez d’une terrasse dans les quatre directions pour tous les repas de la journée et pour toutes les saisons !

La topographie du site

Ce critère, ainsi que celui du paragraphe suivant, est sans aucun doute le critère qui aura le plus d’incidence sur les coûts de construction. C’est donc très important. Par conséquent, un terrain à bâtir présentant les lacunes mentionnées dans ce paragraphe doit généralement être moins cher à la vente.

  • la taille et la forme du pays : plus il est restreint ou étrange, plus il faut de matière grise pour concevoir vos plans. Ce temps de conception supplémentaire doit donc être payé (quel que soit le type de professionnel qui le fera). Si la parcelle est très petite par rapport à la surface de construction souhaitée, un seul architecte en sait assez pour optimiser l’espace. Si les dimensions du terrain exigent une copropriété, il s’agit d’une limitation supplémentaire pour laquelle certaines précautions doivent être prises. En particulier, les risques de dommages et de litiges doivent être évités (observation des voisins). Il sera également nécessaire
  • de

  • prévoir des fondations isolées, des murs de soutènement, la gestion de la tour d’échelle, etc., la pente de la parcelle : un terrain en pente entraîne toujours des coûts de construction supplémentaires. En fait, plus de travaux de terrassement, de murs de soutènement, de drainage ou même de création d’un niveau dans le sous-sol seront nécessaires en raison de la pente. Si vous voulez une maison à un étage, évitez les terrains en pente. Par conséquent, on suppose qu’une pente supérieure à 10 % augmentera les coûts de construction.

La nature du terrain

Comme pour la topographie, la nature du terrain (à la fois en surface et sous terre) peut être un facteur majeur des coûts de construction supplémentaires.

  • la nature du sol : Les sols humides et imperméables entraînent des coûts supplémentaires pour le drainage, la rétention de l’eau de pluie ou l’évacuation individuelle des eaux usées. De plus, le coût de la fondation varie considérablement en fonction de la consistance du sol. Pour cette raison, les notaires incluent souvent des conditions suspensives pour l’état du terrain dans la vente. Cependant, pour éviter que la vente ne soit annulée en raison de la découverte de mauvais sols, vous pouvez maintenant savoir si votre terrain à bâtir se trouve dans une zone où les coquillages d’argile gonflent. Si les bâtiments voisins sont neufs, vous pouvez également demander aux voisins s’ils ont créé des fondations spéciales.
  • plantations et structures existantes : Il arrive souvent que nous n’y prêtions pas attention ou que nous sous-estimions leur impact sur le projet. Y a-t-il une petite construction préexistante sur Le sol ? Ou existe-t-il des structures invisibles (filets souterrains, fondations, cuves enterrées, vieux puits) ? Le coût de la démolition ou même de l’enlèvement de l’amiante pourrait mettre à l’épreuve l’ensemble de vos opérations. S’il y a des arbres, ceux qui se trouvent sur le droit de passage et autour du bâtiment doivent être abattus et émoussés. Demandez également au vendeur s’il vous fournit des terrains tondus et/ou brossés. Il n’est pas rare de visiter un terrain tondu en automne et d’avoir une parcelle de graminées d’un mètre de haut au printemps…

Réseaux et services disponibles

Tout pays qui ne peut pas être approvisionné en eau potable, en électricité et en télécommunications ne peut pas être classé comme constructible. Cela signifie que ces réseaux doivent être disponibles sur une voie publique à proximité. Lorsqu’un terrain à bâtir vous est vendu, il reçoit inévitablement de l’eau potable, de l’électricité et Réseaux de télécommunication à proximité. Les réseaux parfois disponibles sont le gaz, l’assainissement collectif (assainissement) et moins souvent un réseau séparé pour l’eau de pluie. Quel est l’impact sur vous ? Sans gaz, vous devrez abandonner le chauffage au gaz ou le faire livrer dans un réservoir. S’il n’y a pas d’assainissement collectif, un système d’assainissement individuel doit être mis en place. L’assainissement individuel coûte beaucoup plus cher que le raccordement à un assainissement collectif.

Si des réseaux sont disponibles à proximité, cela ne signifie pas que votre pays est desservi. Serviced signifie que la connexion entre les réseaux publics et votre propriété est terminée. En d’autres termes, les boîtes et les looks se trouvent dans une frontière privée/publique. Comptez donc entre 5 000 et 10 000 euros pour l’entretien du terrain. Un terrain constructible devient donc plus cher en moyenne vendu en tant que terrain non approvisionné.

Risques naturels et technologiques

Habituellement, un diagnostic ERNMT obligatoire vous informe de la plupart de ces risques.

  • Risques naturels : L’un des risques naturels les plus courants est le risque d’inondation. Ce risque ne doit pas être pris à la légère : un petit ruisseau peut se transformer en courant dévastateur. Habituellement, les terrains qui se trouvent complètement dans une zone inondable ne se trouvent pas dans une zone constructible. Mais il existe des parcelles constructibles, dont une partie seulement est inondée. Dans ce cas, les règles IRP doivent être consultées. Cela mentionne les développements possibles dans une zone inondable (en général, il n’y a pas grand-chose à faire dans cette zone). Il existe également des zones où il existe un risque d’écrasement et de gonflement des argiles, où il est nécessaire d’éviter la construction de caves. Il existe également un risque d’effondrement des berges, de radon, de termites, etc. Il existe d’autres risques spécifiques dans les zones côtières ou montagneuses.
  • Risques technologiques : Il s’agit du risque associé aux activités industrielles des installations classées de Seveso.

Le vendeur est tenu de fournir un ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques). S’il ne l’a pas fourni lors de la visite sur le terrain et qu’il connaît tous les risques qui affectent le terrain dès maintenant, contactez georisques.gouv.fr.

La réglementation applicable aux terrains à bâtir

Le dernier critère, mais non le moindre, est celui des restrictions réglementaires. C’est la question la plus difficile à laquelle il faut s’attendre pour un acheteur, car il existe de nombreuses réglementations différentes. Cependant, certaines précautions doivent être prises, car une seule petite règle fera tout sauter. peut apporter votre projet. Si vous possédez un terrain dit « constructible », vous êtes loin de pouvoir construire tout ce que vous voulez. Et il se pourrait même que sa constructibilité soit très précaire ou très partielle…

Règles de planification urbaine

  • documents de planification locale (PLU ou plan municipal) : Le terme « terrain à bâtir » doit être utilisé avec une pince à épiler. Cela signifie généralement qu’il est situé dans une zone U (urbaine), AU (urbanisée) ou A (agricole) d’un plan de ville local (PLU). Cependant, tous les types de travaux de construction ne sont pas autorisés dans ces zones. Certains imposeront des limites de taille très restrictives (retraits et hauteurs). Il se peut aussi qu’une parcelle de terrain ne puisse être construite que pendant quelques mois. Ce cas est très courant, car l’espace de construction est actuellement considérablement réduit. Dans ce cas, il se peut que vous n’ayez pas Il est temps de déposer votre PC à l’heure. Et si vous avez le temps, vous ne pourrez plus agrandir votre maison plus tard ni construire une dépendance ou une piscine. Si le terrain est situé dans une zone constructible d’une carte municipale, les règles applicables sont le RNU (National Planning Regulation). UNR est beaucoup plus joyeux qu’un PLU. Pour évaluer la faisabilité de votre projet, consultez les règlements du PLU de la superficie du terrain. Si c’est difficile à interpréter, n’hésitez pas à demander conseil en architecture pour savoir si ce projet vous permettra de construire la maison dont vous rêvez. Nous vous recommandons également de vérifier que toutes les structures sur le terrain sont conformes à toutes les règles d’urbanisme. Sinon, vous devrez répondre de toute violation de l’urbanisme du vendeur.
  • Faciliter le service public : Vous ajoutez un niveau de réglementation… Il peut s’agir d’un Préservation historique, dans le cadre de laquelle votre projet est soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments en France. Il peut également s’agir d’un plan de prévention des risques (naturel, technologique, etc.). Chaque servitude est alors un facteur de complexité supplémentaire pour votre projet et souvent un facteur de coûts supplémentaires. Enfin, il se peut qu’il y ait un espace réservé sur votre propriété ou votre orientation. Cela crée une zone non constructible qui doit être rachetée ou expropriée par la municipalité pour réaliser une voie publique ou des travaux. Pour votre sécurité, demandez à nouveau à un architecte de rechercher les servitudes qui s’appliquent au pays.

Les règles du droit privé

  • la réglementation et les spécifications de la subdivision : Ce sont des règles privées entre colotis. Ils chevauchent donc les règles d’urbanisme et sont généralement plus restrictifs que ceux-ci. Tout comme la réglementation PLU, c’est préfèrent les analyser avant l’offre d’achat ou le compromis de vente, ou encore les faire analyser par un architecte.
  • servitudes privées : Il peut y avoir toutes sortes de servitudes privées sur votre terrain à bâtir. Les servitudes peuvent exister dans le cadre d’un accord de servitude, mais elles peuvent également ne pas être évidentes. Le vendeur est tenu de mentionner la présence de ce dernier. Il s’agit de frais qui sont imposés au pays afin de réduire la valeur. Les servitudes les plus courantes sont : les séquences de vision, de passage, de dessin, de retrait d’une construction ou d’une plantation, d’un réseau, etc. Nous trouverons également d’autres limitations telles que la présence de murs adjacents.
  • trouble anormal du voisinage : assurez-vous que l’implantation de votre maison ne provoque pas de troubles anormaux dans votre quartier (perte de soleil, perte de vision, perte d’intimité, etc.). Si tel était le cas, vous pourriez être condamné à payer de graves dommages ou même à des démolitions !

Lors du compromis de vente, il est possible de limiter les conséquences de l’achat d’un terrain où votre projet ne serait pas viable. En fait, les notaires ajoutent souvent des conditions suspensives pour les compromis de vente liés à l’octroi d’un permis de construire. Si vous devez annuler la vente d’un terrain parce que vous n’avez pas reçu votre PC, cela vous coûtera cher (financièrement et moralement). De plus, cette clause suspensive ne vous protège pas de l’impossibilité de réaliser votre projet en vertu des règles de droit privé. Par conséquent, il est plus prudent de demander conseil à un architecte ou même la faisabilité avant de signer le contrat de vente. Enfin, si vous pensez qu’il y a des articles dans cet article, qui rendent votre projet plus complexe, il est encore préférable de demander conseil à un architecte avant de faire l’offre d’achat.

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